25 yêu cầu kỹ thuật xây nhà giúp nhà không xuống cấp sớm

Rất nhiều ngôi nhà mới xây chỉ sau vài năm sử dụng đã xuất hiện tình trạng nứt tường, thấm nước, bong gạch, ẩm mốc hoặc rung lắc nhẹ. Nguyên nhân không nằm ở vật liệu đắt hay rẻ mà đến từ việc bỏ sót các yêu cầu kỹ thuật xây nhà ngay trong quá trình thi công. Dưới đây là 25 yêu cầu kỹ thuật xây nhà quan trọng mà Xây Dựng An Phú thi công cho khách hàng. Nếu được thực hiện đúng sẽ giúp công trình ổn định, bền vững và hạn chế xuống cấp sớm.

1. Vì sao sai sót trong kỹ thuật xây nhà khiến công trình nhanh nứt và xuống cấp?

Trong thi công nhà ở dân dụng, đặc biệt là nhà phố và biệt thự, phần lớn tình trạng nứt tường, thấm nước hay bong tróc không xuất phát từ thiết kế mà đến từ sai sót trong kỹ thuật xây nhà. Những sai sót này thường không nằm ở hạng mục lớn mà xuất hiện trong các biện pháp thi công cụ thể tại công trường, nếu không được kiểm soát sẽ trực tiếp làm suy yếu kết cấu và lớp hoàn thiện.

Một số công tác thi công thường bị làm sơ sài hoặc bỏ qua gồm:

• Tô trát bể tự hoại không kín mặt trong và ngoài, mạch vữa không đủ chiều dày.
• Bỏ bổ trụ đối với tường dài hoặc tường độc lập, khiến tường dễ rung lắc.
• Không xây gờ bê tông định vị chống thấm và tạo dốc thoát nước cho sàn.
• Liên kết khung cửa trực tiếp vào gạch thay vì dùng cục thí bê tông.
• Chống thấm sàn mái, ban công và nhà vệ sinh không đúng trình tự.
• Bảo dưỡng bê tông và tường tô không đủ thời gian theo yêu cầu kỹ thuật.

Tất cả các hạng mục trên đều là biện pháp thi công trong kỹ thuật xây nhà. Khi các biện pháp này bị làm sai hoặc làm thiếu, lỗi kỹ thuật sẽ tích tụ theo thời gian, khiến công trình nhanh xuống cấp dù mới đưa vào sử dụng.

2. 25 yêu cầu kỹ thuật khi xây nhà mà chủ nhà cần biết

2.1. Tô trát bể tự hoại đúng kỹ thuật để bể chịu áp lực đất và nước lâu dài

Bể tự hoại phải xây bằng gạch ống theo kiểu dọc xen ngang, mạch vữa đầy và dày từ 10 đến 12mm. Toàn bộ bể cần được tô trát kín cả mặt trong và ngoài. Cách làm này giúp kết cấu bể chịu áp lực đất và nước tốt, ổn định lâu dài và hạn chế nước xâm nhập ngược vào bể.

2.2. Bổ trụ trong tường xây để hạn chế rung lắc và nứt gãy

Đối với tường độc lập hoặc tường dài, cần bố trí bổ trụ sao cho chiều dài tường nằm trong khoảng từ 1 đến 2 lần chiều cao. Việc bổ trụ giúp tường ổn định hơn, hạn chế rung lắc và nứt gãy khi chịu tải trọng ngang hoặc gió.

2.3. Xây gờ bê tông quanh sàn để chống thấm và tạo dốc thoát nước ổn định

Gờ bê tông được thi công quanh chu vi sàn nhằm tạo rãnh hứng nước, định vị lớp chống thấm và làm cốt để đổ bê tông tạo dốc thoát nước. Giải pháp này giúp ngăn thấm dột hiệu quả, hạn chế đọng nước và tăng độ bền sàn so với cách tạo dốc bằng vữa truyền thống.

2.4. Gắn cục thí bê tông tại ô chờ cửa để tránh nứt vỡ khung cửa

Cục thí bê tông cần được bố trí tại ô chờ cửa để bắt vít và khoan liên kết khung cửa, thay vì liên kết trực tiếp vào gạch. Cách làm này giúp khung cửa chắc chắn, không gây nứt vỡ gạch, hạn chế xê dịch và tăng độ bền trong quá trình sử dụng.

2.5. Xây 3 đến 5 lớp gạch đinh dưới chân tường tại các khu vực dễ thấm

Tại các vị trí như nhà vệ sinh, ban công, bồn hoa và sàn tầng trệt, cần xây 3 đến 5 lớp gạch đinh ở chân tường tiếp giáp bê tông. Lớp gạch này giúp chống thấm, chống ẩm mốc, hạn chế nứt do giãn nở vật liệu và kéo dài tuổi thọ công trình.

2.6. Giằng tường để phân bố tải trọng và ổn định kết cấu nhà nhiều tầng

Giằng tường được thi công để liên kết tường ngang và tường dọc, đồng thời kết nối đỉnh tường với sàn. Việc này giúp phân bố tải trọng đều cho toàn bộ kết cấu, tăng độ ổn định, hạn chế nứt vỡ và chống xô lệch cho nhà nhiều tầng.

2.7. Xây gạch nghiêng tại vị trí tiếp giáp tường và dầm để giảm nứt co ngót

Tại các vị trí tiếp giáp giữa tường, dầm và cửa, gạch cần được xây nghiêng với góc từ 45 đến 60 độ, miết vữa kỹ để tạo liên kết răng cưa. Cách xây này giúp tăng liên kết và giảm nứt do co ngót về sau.

2.8. Lắp lỗ chờ cốp pha cột đúng khoảng cách để tránh rỗ tổ ong bê tông

Lỗ chờ trên cốp pha cột cần được lắp theo bản vẽ với khoảng cách từ 1 đến 1.5m. Khi đổ bê tông phải chia từng lớp và đầm kỹ để bê tông đặc chắc, hạn chế rỗ tổ ong và phân tầng, đảm bảo chất lượng cột lâu dài.

\=> Hướng dẫn đổ bê tông cột không bị rỗ và phân tầng.

2.9. Đóng lưới mắt cáo tại các vị trí tiếp giáp để chống nứt chân chim

Lưới mắt cáo cần được đóng tại các vị trí góc cua, tiếp giáp giữa tường gạch và cột bê tông, dầm, khu vực cắt đục đi đường điện nước, chân tường tiếp giáp sàn và lanh tô cửa. Việc này giúp phân tán ứng suất, tăng bám dính vữa và kéo dài tuổi thọ tường.

\=> Quy trình thi công lưới mắt cáo tô tường đúng chuẩn.

2.10. Ghém tường trước khi tô để kiểm soát độ phẳng và chiều dày vữa

Trước khi tô, cần ghém tường bằng gạch để tạo mốc chuẩn, kết hợp căn dây dọi hoặc laser nhằm kiểm soát độ dày và mặt phẳng trát. Nhờ đó tường phẳng đẹp, giảm hao hụt vật tư và nâng cao chất lượng hoàn thiện.

\=> Quy trình 5 bước tô tường đúng kỹ thuật.

2.11. Bảo dưỡng tường tô đúng thời gian để hạn chế nứt chân chim

Ngay sau khi trát, tường cần được tưới nước nhẹ trong 2 đến 3 ngày đầu với tần suất 1 đến 2 lần mỗi ngày. Sau đó tiếp tục bảo dưỡng định kỳ trong 7 đến 10 ngày để vữa đủ ẩm thủy hóa, giảm nứt chân chim và tăng độ bền.

2.12. Đổ bê tông lót nền trệt để tạo mặt phẳng sạch và ổn định

Nền trệt cần được đổ bê tông lót mác M100 hoặc M150, dày từ 5 đến 10cm trên nền đất cát đã đầm chặt. Lớp bê tông này không chịu tải chính nhưng giúp tạo mặt phẳng sạch, tránh lún con kê và bảo vệ lớp thép phía trên.

2.13. Sử dụng con kê bê tông để bảo vệ cốt thép và lớp bê tông bảo vệ

Không nên dùng gạch làm con kê vì dễ gây sai lệch vị trí cốt thép. Con kê bê tông giúp đảm bảo lớp bê tông bảo vệ đồng đều, hạn chế ăn mòn thép, giảm lỗ rỗng và tăng tuổi thọ kết cấu.

2.14. Xịt chống mối từ gốc ngay từ nền móng và khung hoàn thiện

Ở giai đoạn nền móng, cần xịt chống mối tại tường móng, nền đất và sàn trước khi đổ bê tông. Khi hoàn thiện khung, tiếp tục xịt tại tường, chân tường, khuôn cửa và sàn trệt. Việc này giúp ngăn mối xâm nhập từ đất và bảo vệ vật liệu lâu dài.

2.15. Đổ Sika Latex tại vị trí đầu cột để tăng bám dính bê tông

Đầu cột cần được vệ sinh sạch, sau đó xử lý bằng hồ dầu kết nối pha từ Sika Latex, nước và xi măng. Giải pháp này giúp tăng bám dính giữa bê tông cũ và mới, hạn chế nứt tách và đảm bảo độ bền kết cấu.

2.16. Đổ bê tông sàn trệt để chống lún nứt và ẩm mốc

Đổ bê tông sàn trệt cần sử dụng bê tông mác M250, được đầm kỹ, gạt phẳng và xoa mặt ngay sau khi đổ. Sau đó phải tưới nước giữ ẩm để sàn ổn định, chống lún nứt, ngăn ẩm mốc và thấm ngược chân tường.

2.17. Bao che và bảo dưỡng sàn bê tông, cột để đạt đủ cường độ thiết kế

Sau khi đổ bê tông, cần bao che bằng bao bố và tưới nước giữ ẩm từ 3 đến 4 lần mỗi ngày, duy trì liên tục trong 7 đến 14 ngày. Việc bảo dưỡng đúng giúp bê tông đạt đủ cường độ thiết kế và hạn chế nứt co ngót.

2.18. Sử dụng cùm treo ống cấp thoát nước để cố định và đảm bảo độ dốc

Ống ngang phải được treo bằng ty ren, nở đạn và đai hai nửa, với khoảng cách từ 1 đến 1.5m. Độ dốc cần đảm bảo từ 1 đến 3 phần trăm để thoát nước ổn định, tránh võng ống và rung lắc.

2.19. Lắp đặt ống cứng luồn dây điện đúng tiêu chuẩn an toàn

Cần sử dụng ống PVC tròn cứng đúng kích thước, đảm bảo dây điện không vượt quá 40 phần trăm tiết diện ống. Việc lắp đặt đúng giúp bảo vệ dây khỏi ẩm, va đập, côn trùng và thuận tiện sửa chữa sau này.

2.20. Sử dụng ke và nêm cân bằng khi lát gạch để đảm bảo mặt phẳng

Trong quá trình lát gạch, cần trải keo, chèn ke giữa các viên, cài nêm để chỉnh phẳng và tháo ke nêm đúng kỹ thuật sau khi keo khô. Cách làm này giúp mặt gạch phẳng đều, ron thẳng đẹp và giảm lỗi vênh cạnh.

2.21. Sử dụng keo chà ron gạch Epoxy để chống thấm và tăng độ bền

Keo Epoxy được bơm đều vào khe ron bằng súng, miết từ giao điểm ra ngoài và lau sạch keo thừa. Ron gạch sẽ kín, bám dính tốt, chống thấm hiệu quả và tăng độ bền thẩm mỹ.

2.22. Lót bảo vệ bề mặt gạch bằng giấy dầu sau khi hoàn thiện

Sau khi lát gạch và trát bột vôi mạch ron, cần phủ giấy dầu toàn bộ sàn. Việc này giúp giữ bề mặt gạch sạch, tránh trầy xước, thấm nước gây ố vàng và đáp ứng tiêu chuẩn nghiệm thu.

2.23. Lắc co ngách góc giữa tường và sàn sân thượng, sàn mái

Tại vị trí tiếp giáp giữa tường và sàn sân thượng hoặc sàn mái, cần tạo vát dốc để tránh đọng nước chân tường. Điều này giúp tăng độ bám dính lớp chống thấm và hạn chế phồng rộp.

2.24. Gia cố lớp chống thấm bằng lưới Polyester tại vị trí xung yếu

Quét lớp chống thấm đầu, trải lưới Polyester khi còn ướt, miết ép bọt khí và phủ lớp chống thấm hoàn thiện. Cách làm này giúp gia cố các vị trí xung yếu, chống nứt rách và tăng độ bền màng chống thấm.

2.25. Bao che công trình bằng lưới chuyên dụng để đảm bảo an toàn và vệ sinh

Công trình cần được bao che bằng lưới chuyên dụng quanh giàn giáo, cố định chắc chắn theo quy mô và thời gian thi công. Việc bao che giúp ngăn rơi vật liệu, giảm bụi bẩn, che nắng gió và đảm bảo an toàn cho khu vực xung quanh.

3. Kiểm soát đủ 25 yêu cầu kỹ thuật giúp công trình bền vững như thế nào

Khi toàn bộ 25 yêu cầu kỹ thuật trên được thực hiện đầy đủ và đúng trình tự, công trình sẽ hạn chế tối đa nứt, thấm, lún và các hư hỏng phát sinh sau này. Quan trọng hơn, các chi tiết kỹ thuật nhỏ nhưng đúng sẽ giúp kết cấu ổn định, lớp hoàn thiện bền lâu và ngôi nhà vận hành an toàn trong suốt vòng đời sử dụng.

4. Giá trị thi công mà Xây Dựng An Phú áp dụng trong kiểm soát kỹ thuật xây nhà

Xây Dựng An Phú kiểm soát chặt chẽ kỹ thuật xây nhà từ tiến độ, nhân công, vật tư đến an toàn lao động. Công trình được thi công đúng hồ sơ thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật, dưới sự giám sát nghiêm ngặt của đội ngũ kỹ sư ở từng hạng mục từ móng, kết cấu đến hoàn thiện. Vật liệu được kiểm duyệt rõ ràng về nguồn gốc và quy cách. Kế hoạch thi công được lập chi tiết, cam kết bàn giao đúng thời hạn, kèm chính sách bảo hành minh bạch và giám sát kỹ thuật định kỳ sau bàn giao.

Kết luận

Kỹ thuật xây nhà không nằm ở những hạng mục lớn dễ thấy mà ở việc kiểm soát đúng từng chi tiết nhỏ trong quá trình thi công. Khi 25 yêu cầu kỹ thuật trên được thực hiện đầy đủ và nghiêm túc, ngôi nhà sẽ bền vững, ổn định và tránh được tình trạng xuống cấp sớm.

Hãy liên hệ với Xây Dựng An Phú qua hotline: 0934.909.023 để chúng tôi có thể tư vấn và cùng bạn kiến tạo nên không gian sống lý tưởng. An Phú Design luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi dự án, mang lại những công trình vượt trội thời gian về chất lượng và đẳng cấp.

Xem thêm

Báo giá thi công phần thô mới nhất 2026 >>>

---

XÂY DỰNG AN PHÚ | TIÊN PHONG KIẾN TẠO GIÁ TRỊ VƯỢT TRỘI

🏠 Địa chỉ: Khu nhà ở Hưng Phú, Đường Số 2/563 Đ. Tô Ngọc Vân, Tam Phú, Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

📩 Email: anphu.tuvan01@gmail.com

☎️ SĐT: 0934.909.023