BÁO GIÁ XÂY NHÀ PHẦN THÔ MỚI NHẤT 2025

Anh/Chị đang dự định xây nhà và đối diện với hàng loạt bảng báo giá khác nhau? Anh/Chị phân vân vì có quá nhiều loại vật tư vật liệu xây dựng khiến bản thân bị rối rắm? Anh/Chị lo ngại báo giá có bị “lừa gạt” hay ẩn phí?

Trong bài viết này, Xây Dựng An Phú sẽ giúp Anh/Chị hiểu rõ tất cả:

Giải đáp chi tiết về Xây Nhà Phần Thô & Nhân Công Hoàn Thiện là gì? Bao gồm những hạng mục nào? Cập nhật bảng giá xây nhà phần thô mới nhất 2025 khu vực miền Nam; Đặc biệt là: TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh. Phương pháp tính đơn giá phần thô giúp Anh/Chị hoạch định chi phí ngay từ ban đầu.

Công ty Xây Dựng An Phú thuộc top 5 công ty thiết kế xây dựng uy tín tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

1. Giới thiệu chung về xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là gì?

• Xây nhà phần thô là giai đoạn quan trọng nhất trong quá trình xây dựng, được ví như phần “khung xương” nâng đỡ toàn bộ ngôi nhà. Phần thô bao gồm các công việc thi công móng, cột, dầm, sàn, tường, mái; Tất cả những yếu tố tạo nên kết cấu chịu lực cho công trình. Với dịch vụ Xây nhà phần thô thì chủ đầu tư sẽ khoán cho công ty xây dựng tự mua các loại vật tư như sắt thép, cát, đá gạch, xi măng, dây điện, ống nước, thiết bị chuyên dụng,...
• Nhân công hoàn thiện là phần nhân công thực hiện các công việc hoàn thiện sau khi đã hoàn tất phần thô. Giai đoạn này, công nhân xây dựng sẽ sử dụng những vật liệu hoàn thiện do chính chủ đầu tư mua và cung cấp, để thực hiện công việc bao gồm các hạng mục: Trát tường, ốp lát gạch, sơn nước, chống thấm, lắp đặt hệ thống điện nước âm tường, lắp đặt thiết bị vệ sinh, cửa, trần thạch cao và các công việc hoàn thiện khác. Công ty xây dựng sẽ thực hiện toàn bộ các việc cho đến khi công trình hoàn thiện và bàn giao.

Ưu và nhược điểm dịch vụ thi công phần thô

Ưu điểm khi sử dụng dịch vụ xây nhà phần thô:

• Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, giảm áp lực tài chính do chưa cần hoàn thiện ngay toàn bộ ngôi nhà, dễ dàng chia nhỏ tiến độ thi công theo khả năng tài chính.
• Linh hoạt lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo sở thích và nhu cầu thực tế, chủ động kiểm soát chất lượng từng hạng mục, phù hợp với những chủ đầu tư muốn tự tay hoàn thiện theo phong cách riêng.
• Chủ đầu tư đã có sẵn đối tác cung cấp vật tư, nhân công hoàn thiện tin cậy.

Nhược điểm khi sử dụng dịch vụ xây nhà phần thô:

• Yêu cầu chủ đầu tư phải có thời gian và kiến thức chuyên sâu về thi công để quản lý giai đoạn hoàn thiện.
• Chủ đầu tư phải có độ thẩm mỹ cao và kinh nghiệm dày dặn, tránh tình trạng “Vật liệu hoàn thiện một nơi, thẩm mỹ căn nhà một nẻo”.
• Dễ phát sinh chi phí nếu không kiểm soát tốt vật tư và nhân công hoàn thiện.
• Mất nhiều công sức để tìm kiếm và phối hợp các đội thợ hoàn thiện hoặc nhà thầu phụ, tiềm ẩn rủi ro về chất lượng và tiến độ nếu thiếu kinh nghiệm giám sát hoặc không có đơn vị tư vấn uy tín.

2. Bảng đơn giá xây nhà phần thô mới nhất 2025

Dưới đây là bảng giá xây nhà phần thô được cập nhật mới nhất. Xây Dựng An Phú chia giá thi công thô thành 2 gói: Gói tiêu chuẩn & Gói cao cấp. Nhằm giải quyết được việc tối ưu ngân sách của chủ đầu tư, cũng như có thêm sự lựa chọn cho gia đình có điều kiện muốn đảm bảo công trình thêm phần vững chắc.

Đơn giá xây nhà phần thô gói tiêu chuẩn: 3.800.000 VNĐ/m2

Đơn giá xây nhà phần thô gói cao cấp: 4.200.000 VNĐ/m2

Lưu ý về đơn giá xây thô: 

• Nhà phố có diện tích 1 sàn ≥ 80m². 
• Nhà phố có tổng diện tích sàn ≥ 350m². 
• Mặt bằng điển hình 1 sàn : 2 phòng ngủ, 2 wc. 
• Mặt bằng có chỗ tập kết vật tư xe 5 khối. 
• Lộ giới/ hẻm trước nhà đi được xe 5 khối. 
• Chưa bao gồm thuế GTGT, phí hoàn công, thuế xây dựng vãng lai (trường hợp tỉnh ngoại Thành phố Hồ Chí Minh), phí thẩm tra thiết kế ( theo yêu cầu của chủ khu vực dự án nếu có). 
• Không bao gồm phần gia cố nền móng bằng cọc bê tông cốt thép, cọc nhồi hoặc cừ tràm, gia cố vách tầng hầm, giàn giáo bao che toàn công trình, chi phí khảo sát địa chất, trắc địa đối với công trình cao tầng, chi phí lắp đặt đồng hồ cấp điện, cấp nước mới.
• Chưa bao gồm vật tư chống thấm, tùy vào nhu cầu khách chọn dòng chống thấm nào sẽ báo giá bổ sung.
• Đơn giá trên chỉ áp dụng cho nhà có cao độ nền trệt ≤ 30cm so với cao độ nền đất hiện hữu.
• Đơn giá trên không áp dụng cho nhà có điện 3 pha.

Các trường hợp không thỏa điều kiện, đơn giá sẽ báo theo từng trường hợp cụ thể:

• Công trình có diện tích 1 sàn từ 70m2-79m2 : đơn giá + 100,000 VNĐ/m2
• Công trình có diện tích 1 sàn từ 60m2-69m2 : đơn giá + 150,000 VNĐ/m2
• Công trình có diện tích 1 sàn từ 50m2-59m2 : đơn giá + 250,000 VNĐ/m2
• Công trình có diện tích 1 sàn < 50m2 : đơn giá + 500,000 VNĐ/m2

Bảng vật liệu xây dựng phần thô theo gói sản phẩm

• Sắt thép: Pomina/ Việt Nhật
• Bê tông đổ sàn: Bê tông thương phẩm Mác 250 & Mác 300
• Bê tông đổ cột: Bê tông trộn máy Mác 250 & Mác 300
• Xi măng đổ bê tông: Hà Tiên PCB40 & Insee PCB40
• Xi măng xây tô: Hà Tiên xây tô PCB30 & Insee xây tô PCB30
• Cát bê tông, xây tô: Cát vàng tùy theo địa phương
• Đá 1x2, 4x6, đá mi: Tùy theo địa phương
• Gạch đinh 4cmx8cmx18cm: Vĩnh Tuyền/ Rạng Đông/ Tám Quỳnh/ Liên hiệp loại 1
• Gạch ống 8cmx8cmx18cm: Vĩnh Tuyền/ Rạng Đông/ Tám Quỳnh/ Liên hiệp loại 1
• Dây điện: CV cadivi, Trục chính: 8.0, cấp bếp: 4.0, ổ cắm 2.5, Chiếu sáng 1.5
• Dây cáp mạng: CAT6 NC6 - U10, CAT6 Hikvision
• Đế âm: SINO
• Ống luồn dây điện: SINO, NANOCO
• Ống cấp nước lạnh: PVC, ống nước lạnh Bình Minh
• Ống cấp nước nóng: Ống nước nóng Bình Minh
• Ống thoát nước: PVC
• Nẹp nhựa tô góc tường
• Cục kê bê tông
• Lưới mắt cáo tô tường
• Ngói : Ngói xi măng EUROTILE
• Tôn: Tôn lạnh Đông Á, Tôn PU Hoa Sen
• Xà gồ lợp mái: Hòa Phát 1.4mm, Đông Á 1.4mm
• Phụ gia chống nứt cho vữa tô tường ngoại thất: Nikko Dura-wall
• Phụ gia chống thấm bề mặt

3. Cách tính giá xây phần thô theo diện tích thi công

Việc tính giá chi tiết để xây dựng công trình phần thô quá phức tạp so với chủ đầu tư, vì thế phương pháp tính giá xây nhà phần thô theo diện tích thi công được phổ biến hơn. Phương pháp tính này sẽ giúp chủ đầu tư biết được giá xây nhà phần thô của công trình dự tính thi công một cách nhanh gọn và tiện lợi, được tính theo các phương thức sau:

Cách tính quy đổi diện tích xây dựng phần thô tầng hầm

Cách tính diện tích phần thô tầng hầm được áp dụng theo hệ số quy đổi dựa trên độ sâu so với code vỉa hè, cụ thể như sau:

• Tầng hầm có độ sâu từ 1.0m đến 1.3m so với code vỉa hè: 150% diện tích sàn.
• Tầng hầm có độ sâu từ 1.3m đến 1.7m so với code vỉa hè: 170% diện tích sàn.
• Tầng hầm có độ sâu từ 1.7m đến 2.0m so với code vỉa hè: 200% diện tích sàn.
• Tầng hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với code vỉa hè: 250% diện tích sàn.
• Đối với tầng hầm có diện tích sử dụng dưới 80m2: Hệ số tính như trên cộng thêm 20% diện tích

Cách tính quy đổi diện tích xây dựng phần thô móng nhà

Diện tích xây dựng phần thô móng nhà được quy đổi theo loại móng sử dụng và diện tích nền trệt, cụ thể như sau:

• Móng đơn (nền trệt bê tông cốt thép sắt 10 A250): tính 40% diện tích nền trệt.
• Móng cọc (nền trệt bê tông cốt thép sắt 10 A250, chưa bao gồm chi phí cọc bê tông cốt thép): tính 55% diện tích nền trệt.
• Móng băng (nền trệt bê tông cốt thép sắt 10 A250, chưa bao gồm chi phí cừ tràm nếu có): tính 60% diện tích nền trệt.
• Móng bè hoặc móng 2 phương: tính 70% diện tích nền trệt.

Cách tính quy đổi diện tích xây dựng phần thô thân nhà

Diện tích xây dựng phần thô thân nhà được tính theo từng khu vực cụ thể, đảm bảo đúng quy chuẩn kỹ thuật và thực tế thi công, chi tiết như sau:

• Phần diện tích có mái che (bao gồm tầng trệt, lầu 1, các tầng lầu khác, tầng thượng/tum): tính 100% diện tích sàn.
• Tầng lửng: tính 100% diện tích sàn.
• Thông tầng tại tầng lửng lớn hơn 8m²: tính 50% diện tích sàn.
• Thông tầng tại tầng lửng nhỏ hơn hoặc bằng 8m²: tính 100% diện tích sàn.
• Mỗi ô trống trong nhà có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 8m²: tính 100% diện tích sàn.
• Mỗi ô trống trong nhà có diện tích lớn hơn 8m²: tính 50% diện tích sàn.

Cách tính quy đổi diện tích xây dựng phần thô sân thượng, mái

Diện tích xây dựng phần thô khu vực sân thượng và mái được tính theo hệ số quy đổi phù hợp từng loại kết cấu và vật liệu sử dụng, chi tiết như sau:

• Phần sân thượng không có mái che: tính 60% diện tích sàn.
• Phần sân thượng không có mái che nhưng có đà trang: tính 70% diện tích sàn.
• Mái bê tông cốt thép không lát sàn: tính 50% diện tích sàn.
• Mái bê tông cốt thép có lát sàn: tính 60% diện tích sàn.
• Mái tôn (bao gồm xà gồ sắt hộp và tôn lợp, tính theo mặt nghiêng): tính 30% diện tích mái.
• Mái ngói vì kèo thép nhẹ (VNTRUSS, tính theo mặt nghiêng): tính 35% diện tích mái.
• Mái ngói vì kèo sắt hộp mạ kẽm (tính theo mặt nghiêng): tính 70% diện tích mái.
• Mái ngói bê tông cốt thép (bao gồm hệ rito và ngói lợp, tính theo mặt nghiêng): tính 100% diện tích mái.
• Phần diềm dưới mái ngói: tính 50% diện tích diềm.

Cách tính quy đổi diện tích xây dựng phần thô sân vườn

Diện tích xây dựng phần thô sân vườn được tính dựa trên quy mô sân và kết cấu móng, cụ thể như sau:

• Sân trước và sân sau (phần dương, không bao gồm móng): tính 100% diện tích.
• Trường hợp sân có móng, đà kiềng, diện tích từ 25m² trở lên, xây tường rào H ≤ 2.4m với tường dày 100mm: tính 100% diện tích.
• Trường hợp sân có diện tích từ 70m² trở lên hoặc dưới 25m²: sẽ báo giá riêng theo khối lượng công việc thực tế hoặc xem xét lại hệ số tính phù hợp.

4. Giá xây thô theo điều kiện công trình

5. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô

Quy mô và độ phức tạp kiến trúc công trình

Chi phí xây dựng phần thô phụ thuộc trực tiếp vào diện tích và độ phức tạp của thiết kế kiến trúc. Công trình càng nhiều tầng, nhiều chi tiết kỹ thuật phức tạp, hoặc kiến trúc đặc thù như nhà mái lệch, nhà biệt thự sân vườn, thì khối lượng thi công phần thô càng lớn, kéo theo chi phí cao hơn.

Vị trí địa lý và điều kiện thi công thực tế

Vị trí công trình quyết định nhiều yếu tố chi phí. Các công trình tại trung tâm thành phố, khu vực đông dân cư, mặt bằng thi công chật hẹp, khó vận chuyển vật tư sẽ có đơn giá thi công cao hơn. Ngược lại, các công trình ở khu vực thuận lợi giao thông, mặt bằng rộng rãi sẽ dễ thi công và tối ưu chi phí.

Biến động giá vật liệu và nhân công xây dựng

Giá vật liệu xây dựng (xi măng, sắt thép, cát đá...) thường xuyên biến động theo tình hình kinh tế trong nước và thế giới, tác động trực tiếp đến tổng chi phí.

Bên cạnh đó, giá nhân công tại từng địa phương cũng chênh lệch do mức sống và nhu cầu lao động khác nhau, ảnh hưởng đến đơn giá phần thô.

Yếu tố pháp lý và quy hoạch khu vực

Các yếu tố pháp lý như giấy phép xây dựng, chỉ giới xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc quy định chiều cao, khoảng lùi công trình tại mỗi khu vực có thể làm phát sinh chi phí. Một số công trình cần tuân thủ nghiêm ngặt về phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động, cũng sẽ có chi phí cao hơn so với các công trình thông thường.

6. Những hạng mục công việc xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

7. Chính sách hậu mãi và quy trình làm việc xây nhà phần thô của Xây Dựng An Phú

8. Cam kết dịch vụ xây nhà phần thô của Xây Dựng An Phú

9. Hình ảnh công trình thực tế của công ty Xây Dựng An Phú

→ Công trình nhà phố 3 tầng kết hợp kinh doanh D - House sử dụng gói tiêu chuẩn xây nhà phần thô của công ty Xây Dựng An Phú.

→ Công trình nhà phố 2 tầng 1 tum 5x20m tọa lạc tại đường Dương Minh Châu, Tây Ninh.

→ Công trình nhà phố 7 tầng tân cổ điển tọa lạc tại Vườn Lài, Quận Tân Phú.

→ Công trình nhà phố mái thái 3 tầng 5x20m tại Tây Ninh.

Hãy liên hệ với Xây Dựng An Phú qua hotline: 0934.909.023 để chúng tôi có thể tư vấn và cùng bạn kiến tạo nên không gian sống lý tưởng. An Phú Design luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi dự án, mang lại những công trình vượt trội thời gian về chất lượng và đẳng cấp.

---

AN PHÚ DESIGN&BUILD

🏠 Địa chỉ: 18 Đường số 2 Khu nhà ở Hưng Phú, Khu phố 1, Thủ Đức, Hồ Chí Minh, Việt Nam

📩 Email: anphu.tuvan01@gmail.com

☎️ SĐT: 0934.909.023

👉 Thông tin liên hệ khác:

• Facebook: Xây nhà trọn gói AN PHÚ
• Tiktok: Xây Dựng An Phú

XÂY NHÀ TRỌN GÓI AN PHÚ | KIẾN TẠO GIÁ TRỊ TRÊN GIÁ CẢ